Alquiler con opción a compra en Castellón
En qué consiste
Alquiler con opción a compra en Castellón. ¿En qué consiste?
Alquiler con opción a compra en Castellón. En qué consiste?
2.- Qué es un contrato de alquiler con opción a compra?
3.- Características técnicas del contrato de alquiler con opción a compra
4.- Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra.
6.- Ejemplo de alquiler con opción a compra en Castellón.
1.- Introducción.
En este artículo vamos a aclarar todas las dudas que se plantean tanto a los propietarios como a los inquilinos sobre el funcionamiento del alquiler con opción a compra.
El alquiler con opción a compra es una modalidad de adquisición de una propiedad que empieza a despegar en España. No obstante, es escasa su implementación en ciudades o zonas en las que el precio del alquiler es elevado, ya que la cuantía de la mensualidad dificulta llegar al objetivo de ahorro una vez vencido el tiempo de alquiler.
Cuando ponemos una vivienda en el mercado de Castellón, muchos interesados nos preguntan si existe la opción de alquiler con derecho a compra o alquiler con opción a compra.
Sin embargo, cuando les explicamos los pasos a seguir para esta modalidad de adquisición de una propiedad, la mayoría desconoce las implicaciones y las ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra.
2.- ¿Qué es un contrato de alquiler con opción a compra?
El contrato de alquiler con opción a compra es el que permite al inquilino la posibilidad de adquirir la propiedad cuando se acabe el plazo estipulado de alquiler.
Resulta una opción interesante para las personas que tienen interés en adquirir un piso o una casa en propiedad, pero inicialmente no cumplen los requisitos para que les sea concedida una hipoteca.
Con esta opción se benefician al no ir perdiendo el dinero del alquiler, aunque deben de tener cierta seguridad en que su capacidad económica mejorará durante el transcurso del plazo.
Si no es así, también perderán lo aportado si transcurrido el plazo de alquiler, no ejercen o no pueden ejercer la opción de compra de la vivienda.
Además, debe tenerse en cuenta que para acceder al alquiler o arrendamiento con opción a compra, se deberá abonar un depósito llamado prima. La cuantía de la prima oscila habitualmente entre el 5 y el 10% del precio de venta de la vivienda.
3.- Características técnicas del contrato de alquiler con opción a compra
En primer lugar, debe conocerse que es un contrato subdivido en dos subcontratos que no son independientes.
El primer subcontrato especifica las condiciones correspondientes al alquiler de la vivienda y se rige por la normativa habitual que regula los alquileres.
El segundo subcontrato conlleva los aspectos relacionados con el derecho a la compra. La prima inicial que deberá abonar el inquilino y el porcentaje a descontar de las cuotas de alquiler abonadas desde el inicio del alquiler hasta el momento de la compra.
3.1.- Aspectos que integran el segundo subcontrato: lo más importante.
El subcontrato que detalla el derecho a compra debe incluir los siguientes apartados:
- El importe de la prima o cantidad inicial que se debe abonar como entrada al inicio del período de alquiler. Habitualmente se pacta libremente entre el 5 y el 10% del precio de compraventa de la propiedad.
- El importe de la prima se descuenta del precio de venta en el momento en que se ejecuta la compra.
- La deducción de las mensualidades del alquiler sobre el precio de venta del inmueble. Es frecuente que las mensualidades del primer año se descuenten totalmente. No obstante, a partir del segundo año se irán reduciendo en un 10% cada año. Es decir, el segundo año se descontará el 90%, el tercero el 80% y así sucesivamente.
- Cómo se abona la comunidad y el IBI. En este caso, lo habitual es que siga siendo el propietario quien cubra estos gastos al ser inherentes a la propiedad
- Las obligaciones del propietario. Que básicamente consisten en dos. Primero, mantener el precio pactado de compra del inmueble durante el plazo de alquiler acordado. Y segundo, no poder disponer del inmueble en el plazo acordado.
- Las obligaciones del inquilino. El inquilino queda obligado a pagar las cuotas de alquiler sin demora, así como a abonar el resto del precio pactado en el momento de la firma de la compraventa.
- Si el inquilino se demora en el pago de dos mensualidades, perderá la prima entregada y el derecho a compra.
- En caso de que el inquilino quiera optar por ejercer su derecho a compra antes del plazo fijado, podrá hacerlo previa comunicación al propietario. Pero en ningún caso podrá hacerlo en fecha posterior salvo nuevo contrato entre ambas partes.
4.- Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra.
- Al quedar fijado el precio compraventa desde el inicio del período de alquiler, el propietario no podrá beneficiarse si los precios de la vivienda subieran durante ese tiempo. O de ofertas de otros interesados por importe superior al ya pactado.
- Por el contrario, si los precios bajan, será el comprador quien saldrá perjudicado
- El propietario se asegura los pagos de las cuotas mensuales, ya que si el inquilino falla, pierde el derecho a la compra y la prima inicial.
- El propietario debe respetar los plazos acordados, por lo que si necesitara liquidez durante el tiempo que dure el contrato, no podría vender la vivienda.
- Para el inquilino, el dinero que está pagado por el alquiler se descuenta del precio de compraventa, por lo que es una especie de ahorro obligado y rentable. Debe tenerse en cuenta que además, esas cantidades tampoco tendrá que financiarlas posteriormente.
- El inquilino no pierde la vivienda que le interesa.
5.- El porqué de la prima y los descuentos menguantes de las cuotas de alquiler a partir del segundo año en el contrato de alquiler con opción a compra.
El hecho de que se deba abonar una prima inicial al inicio de periodo de alquiler representa la intención real del inquilino de ejercer su derecho a compra al término del contrato.
A su vez, protege al propietario de quien quiera vivir en un piso de alquiler durante un cierto período de tiempo y transcurrido el plazo no tenga intención de ejercer el derecho a compra.
En segundo lugar, es habitual que durante el primer año de contrato, se deduzca el 100% de lo abonado como alquiler del precio de compraventa. Sin embargo, a partir del segundo año, esas cantidades deducirán un 10% menos cada año debido al perjuicio que representa para el propietario no poder disponer de la propiedad.
6.- Ejemplo de alquiler con opción a compra en Castellón.
Supongamos que estamos interesados en un piso de 120.000 €.
Para poder acceder a una hipoteca, deberíamos disponer de un 20% ahorrado. Es decir 24.000 €.
Por el contrario, si el propietario accede a pactar un contrato de alquiler con opción a compra sobre este inmueble, podríamos aportar una prima de entre 6.000 y 12.000 € (entre un 5 y un 10% del precio de compraventa). Pongamos 9.000 € en este ejemplo
Se firma un contrato de tres años de duración. Las cuotas del alquiler se deducen íntegramente el primer año, al 90% el segundo y al 80% el tercero
Con unas cuotas de 550 € al mes, descontamos 6.600 € el primer año, 5.940 el segundo y 5.280 el tercero.
En total, hemos aportado 9.000+6.600+5.940+5.280 = 26.820 €
La cantidad por financiar ahora es de 93.180 €
En tres años, el precio a pagar se ha reducido en casi un 30%
Pero como señalamos en el punto dos, quien opte a esta modalidad debe tener certeza de que sus condiciones económicas mejorarán durante el transcurso del plazo del alquiler. En caso de no estar seguros, nos arriesgamos a perder todo lo invertido.
Otras noticias que te pueden interesar:
Qué es el valor de referencia catastral a la hora de comprar un piso
