GUÍA PARA COMPRAR PISO EN CASTELLÓN
Comprar piso en Castellón debe ser un proceso que afrontemos con ánimo, conocimiento y sensatez. Para que con el paso del tiempo mantengamos la alegría por la compra que hicimos en lugar de tener la sensación de que quizá no hicimos la mejor elección.
Cuando entramos por primera vez en la nueva casa que acabamos de comprar, vivimos una experiencia única. Una sonrisa irreprimible se nos dibuja en el rostro y nace la ilusión de un proyecto de vida en torno al nuevo hogar.
En seguida empezamos a fantasear qué mobiliario poner o cambiar, o cuáles serán los primeros cambios que afrontaremos en la nueva vivienda.
Así es la vivencia que todos queremos tener. Ilusión sobre el nuevo proyecto, sonrisas y felicidad.
Precisamente, una de las decisiones que más importan y afectarán en nuestra vida es la compra de una casa. Un hecho que la mayoría de las personas hacen una o dos veces como mucho a lo largo de su vida.
Por eso, lo mejor es no precipitarse y tomárselo con calma. Empezar trazando una hoja de ruta en la que anotemos los pasos necesarios para lograr una compra con la que quedemos satisfechos e ilusionados.
Nosotros, desde la experiencia del sector, te queremos dar una serie de pautas que han ayudado a muchos de nuestros clientes a conseguir una buena compra.
Empieza la aventura de comprar piso en Castellón.
1.- ¿DE CUÁNTO DINERO DISPONGO?
Antes de empezar a mirar casas o acudir a un banco a solicitar una hipoteca, empieza con unos sencillos cálculos.
Debes saber hoy en día, los bancos estimarán la capacidad de crédito para destinar a vivienda en el 35% de tus ingresos.
Empieza definiendo bien el plazo de años en los que crees que podrás pagar tu casa. Una buena opción es hacer dos cómputos, uno para 20 y otro para 25 años.
Con estos cálculos iniciales, sin olvidarte de incluir los primeros gastos (entrada, impuestos y notaría) puedes hacerte una idea de tu presupuesto de compra.
Por nuestra parte, disponemos de un calculador de hipotecas. Te ayudará a ver la cantidad de tu ingresos que tendrías que dedicar al pago de la hipoteca en el plazo que elijas.
Te dejamos, no obstante, un enlace a un calculador hipotecario para que vayas haciendo tus propios cálculos si así lo deseas
La mayoría de los bancos te darán hasta el 80 % del valor de la tasación, así que el ahorro inicial es un factor que debes considerar.
Sobre los primeros gastos, debes tener en cuenta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si la vivienda es usada, o el IVA si es de obra nueva, y los gastos de notaría.
En la Comunidad Valenciana, el ITP es de un 10% sobre el precio de compra. Existe, sin embargo, un tipo reducido al 8% en la adquisición de viviendas de protección pública o para la primera vivienda habitual de jóvenes menores de 35 años.
Para Castellón, los gastos de Notaría se pagan según ley. Corresponde al vendedor un 65% y al comprador un 35 % sobre una minuta media de entre 650 y 850 €
Nuestra agencia Housites pone a tu disposición un servicio gratuito de asesoría financiera. Incluso podemos conseguir financiación sobre el 100 % del valor de tasación.
2.- ¿POR DÓNDE EMPIEZO A BUSCAR?
En el momento de empezar a buscar qué piso comprar en Castellón, ten en cuenta que aunque la oferta de los portales inmobiliarios es muy extensa, encontrarás muchas viviendas fuera de precio. También anuncios antiguos de pisos que ya no están en el mercado. U ofertas simuladas que te hagan albergar falsas expectativas. Y también propietarios que no están en condiciones de negociar un precio acorde a la realidad actual.
Debes evitar desesperarte si de algún tiempo en que no hayas encontrado el piso que te gustaría comprar en Castellón, No vaya a ser que termines comprando algo que ni te gusta ni necesitas. Y que además sea más caro de lo que habías presupuestado.
Considera la posibilidad de acudir a un profesional del sector que te asesore, Que te ayude a encontrar la vivienda que mejor se adapte a tus necesidades y presupuesto.
Piensa que una persona que trabaja en el sector inmobiliario conoce las viviendas que hay en venta. Y conoce también los precios de las zonas, el estado de los edificios, su edad y condiciones.
3.- TEN CLARAS LAS CARACTERÍSTICAS DE LA CASA QUE NECESITAS
Para definir la vivienda que realmente te interesa, lo más adecuado sería elaborar una lista con las características ideales. Pero considerando también otras opciones que pese a no cumplir todos y cada uno de los requisitos, al menos sí satisfagan los más importantes.
Para ello, debes tener en cuenta una serie de factores que ayudarán a arrojar luz sobre tus verdaderas necesidades:
Número de miembros de la familia:
Las necesidades de una pareja sin hijos no son las mismas que las de una familia con tres niños, o las de una persona que quiere vivir de forma independiente.
Edad de los que van a utilizar la vivienda:
Piensa en cómo es tu familia hoy en día y proyecta cómo será en los próximos 10 años. Descarta las preferencias que tuvieras hace 10 años.
Siempre has querido tener una casa con varias habitaciones y jardín, pero tus hijos ya se han hecho mayores y son independientes. ¿Sería más aconsejable estudiar otras opciones? Por ejemplo ¿un ático bien orientado con una terraza espaciosa y mucha luz?
Es muy posible que un piso con dos habitaciones amplias y una buena distribución sea más adecuado y aconsejable para una pareja sin hijos. O un estudio o loft para los singles. Quizá mejor así, en lugar de fijar el objetivo en la vivienda prototípica de tres habitaciones y dos baños pensando en hipotéticas visitas que algún día pudieran venir a pasar unos días a nuestra casa.
Mascotas:
El hecho de tener un perro implica también una serie de necesidades. Una vivienda sin terraza no parece lo indicado. Pudiera darse el caso que en la zona que nos gusta hubiera que adaptarse a un edificio con más años, pero cuyos pisos tengan terraza. Casi mejor que encapricharnos de una vivienda más moderna en la que nuestra mascota no pueda respirar ¿verdad?
La zona y sus servicios:
Muy relacionado con las necesidades familiares son los servicios disponibles en el perímetro cercano al lugar donde te gustaría vivir.
Tu elección para comprar piso en Castellón ha de depender de si tienes hijos o has pensado tenerlos, de la edad en la que se encuentran, o si eres ya más mayor y prefieres cercanía a un centro de atención primaria, por poner algunos ejemplos.
También es importante conocer si hay transporte cerca, centros deportivos, supermercados y la facilidad para encontrar aparcamiento en caso de que la vivienda carezca de plaza de garaje o necesites más de una.
Para quién no tenga unas preferencias muy definidas respecto de la zona, lo más adecuado sería plantearse la búsqueda de su nueva casa en dos o tres localizaciones a lo sumo. Y a partir de ahí, ir estudiando la diferente oferta existente que se encuentre dentro del rango de precio que se ha calculado.
Por el contrario, si tienes muy clara la zona en la que quieres vivir, lo más importante es ser paciente y no tirarse de cabeza a la primera oferta que salga, aunque se nos vaya de precio. El mercado inmobiliario está siempre activo y en breve tendrás nuevas oportunidades de compra.
Colegios e institutos y transporte público:
Si al principio puede que no te importe tener que coger el coche para llevar a los pequeños a la guardería o al colegio, piensa que en menos tiempo del que quisiéramos se irán haciendo mayores y no podrán depender de ti para quedar con sus amigos o ir al instituto o la universidad.
Si estás en estas circunstancias debes fijarte en zonas que, como mínimo, tengan buenas conexiones de transporte público.
Seguridad y tranquilidad:
Unos datos a tener en cuenta son los ruidos y la vecindad. A veces, nos podemos encontrar lo que a primera vista parece “un chollo”. Recuerda aquello que decían nuestros padres de que “nadie da duros a pesetas”.
Antes de dejarnos llevar por impulsos, es conveniente hacer una pequeña investigación sobre el lugar preguntando en comercios de la zona o vecinos.
Tampoco estaría de más pasarse por la zona en distintos horarios para observar el ambiente de día y de noche.
Hay que prestar especial atención a la existencia de locales en los bajos del edificio y qué tipo de actividad tienen, por si el ruido elevado o las actividades nocturnas fueran parte del precio de ese “chollo”.
También es importante informarse acerca de la seguridad si es una zona aislada, y pensar en los ruidos si la vivienda en cuestión está junto a una vía de tráfico denso, o estaciones o vías de tren cuyo paso genere vibraciones.
Altura y orientación de la vivienda:
Otro factor que debes tener en cuenta es la altura de la planta en la que se encuentre el piso y su orientación.
No es lo mismo un primero o un segundo sin ascensor, que un quinto. Antes de dejarnos llevar por la emoción de la compra, es mejor sentarse y analizar con sensatez si estamos en condiciones de subir la compra por las escaleras todos los días o si tendremos ganas y fuerzas de hacerlo en unos pocos años.
Desconocemos la evolución de los precios de las casas, por lo que la idea de que llegado el momento en que nos cansemos de tantas escaleras podremos volver a vender por mayor precio, puede irse al traste si los precios se mantienen o incluso bajan, como ha sucedido en estos últimos 10 años en Castellón y en el resto de España.
Respecto de la orientación, no son recomendables las plantas inferiores que den al norte si la zona es muy fría, porque quedarán tapadas por otros edificios y no les dará la luz. Tampoco las superiores que den al oeste si la zona tiene muchos meses de sol como pasa en Castellón, a no ser que la vivienda disponga de un sistema moderno y económico de refrigeración/calefacción.
4.- ¿QUÉ TENGO QUE MIRAR EN UNA VIVIENDA USADA?
Estado general de la vivienda y del edificio:
Fíjate si hay grietas o humedades, y el estado general de conservación tanto de la vivienda como del resto del edificio. Aunque haya que prestar atención a más elementos, la fachada y el interior del portal hablan por sí solos acerca de la finca entera.
Instalación eléctrica y de gas:
Comprueba el estado de los enchufes e interruptores, y que estén acorde a la normativa vigente. De igual forma, si tiene gas ciudad o butano, pide al propietario que te muestre el certificado de la última revisión.
Eficiencia energética:
Lo primero es prestar atención al certificado de eficiencia energética, que nos informa del consumo de energía y las emisiones de CO2.
Los grados de eficiencia se clasifican desde la letra A a la letra G
Es normal en viviendas usadas encontrar grados de eficiencia C, D y E, teniendo en cuenta que los electrodomésticos antiguos influyen mucho en la clasificación.
Las viviendas más modernas y/o de nueva construcción deben presentar certificados A o B, ya que emplean energías renovables en calefacción, aislamientos de alta eficiencia térmica y electrodomésticos de bajo consumo.
En cualquier caso, debes tener en cuenta a la hora de tomar una decisión, si el inmueble tiene buena climatización y un sistema de calefacción eficiente.
5.-COMPROBACIONES DOCUMENTALES:
¡Estupendo! Ya tenemos una elección. Pero antes de poner una cantidad de dinero encima de la mesa hay que saber que se pisa sobre seguro.
VIVIENDA USADA
Nota simple:
En la nota simple podrás comprobar la titularidad de la casa y si la vivienda tiene algún embargo o decisión judicial que le afecte.
Certificado de deuda pendiente:
En caso de que exista o haya existido crédito hipotecario sobre la vivienda, hay que pedirle al propietario que acuda a su banco y solicite el certificado de deuda pendiente para comprobar si el inmueble aún tuviera alguna carga o la cuantía de esta en caso de que sopesemos una subrogación hipotecaria.
Último recibo del IBI:
En caso de que el recibo del año en curso no se haya abonado aún, lo normal es llegar a un acuerdo entre comprador y vendedor, y que cada uno abone sus meses de posesión de la vivienda.
No hay normativa legal al respecto, pero sí jurisprudencia que dictamina el prorrateo del IBI del inmueble en los doce meses del año. Así, a falta de acuerdo, el Notario dividirá la cantidad entre ambas partes según corresponda acorde al mes de compra.
Certificado de pagos de la Comunidad:
El vendedor debe aportar un certificado expedido por el administrador de la finca de estar al corriente de los pagos de la comunidad. No te olvides de solicitarlo.
No estaría de más pedir también una copia de los estatutos de la comunidad para conocer cómo se adoptan las decisiones y qué tipo de actividades se permiten o se prohíben, así como si quedan derramas pendientes por mejoras o rehabilitaciones a las que tengas que hacer frente.
Escritura o título de propiedad:
Aquí podrás comprobar si la identidad de la persona que está vendiendo el inmueble es realmente el titular de la propiedad y coincide con la nota simple registral.
Certificado de eficiencia energética:
Desde al año 2013, es obligatorio el certificado de eficiencia energética para escriturar, por lo que será requerido por el Notario. Lo debe aportar el vendedor, así que asegúrate de que se ha obtenido para que no haya problemas el día de la firma.
OBRA NUEVA
Nombre o razón social del promotor:
Donde conste el domicilio social y los datos de inscripción de la empresa en el Registro Mercantil.
Plano situacional de la vivienda:
Hay que prestar atención a la descripción, superficie útil, servicios y suministros, zonas comunes, medidas de seguridad, etc…
Memoria de calidades y resto de planos:
Aquí constan al detalle las características de los acabados del inmueble.
El plano tiene que estar acotado para que puedas hacer planes sobre el amueblamiento. Debes asegurarte de que, tras haber encargado el mobiliario, una vez realizada la entrega de llaves, no encaje del modo que habías proyectado o incluso no te quepa.
Además, debes comprobar que el plano facilitado corresponde con la realidad una vez tomes posesión.
6.- EL PROCESO NEGOCIADOR Y EL CONTRATO DE COMPRAVENTA:
Una vez hemos tomado la decisión sobre qué piso vamos a comprar en Castellón, es habitual que trates de que el propietario haga un ajuste del precio. Aún así, las negociaciones han de hacerse con prudencia y buscando el equilibrio entre ambas posturas para que ninguno se quede con la sensación de haber perdido.
Para tener argumentos sólidos, debes tener en cuenta los siguientes datos:
Precio de venta por metro cuadrado en la zona y descuentos ofertados por los compradores
Este dato es muy fácil de conocer entrando en los portales inmobiliarios. Pero para cualquier duda sobre si una vivienda está a precio, es aconsejable acudir a un asesor del sector.
Es importante conocer el precio al que se están escriturando los inmuebles en el último semestre en la zona donde vas a adquirir. Este dato está únicamente al alcance de los profesionales, que pueden acceder al Colegio de Registradores de la Propiedad. Si lo deseas conocer, ponte en contacto con nosotros. Estaremos encantados de ayudarte.
Estadísticas de la propiedad:
Ya hemos encontrado la casa que nos gusta a través de un portal inmobiliario. Las estadísticas nos dirán el tiempo que lleva a la venta. También las veces que se ha visto el anuncio o las que se ha añadido como favorito por los interesados. Si la vivienda lleva mucho tiempo a la venta y tiene pocas visitas, tendremos más argumentos para negociar que si el inmueble se acaba de publicar y lo han visitado muchos interesados.
Señal y arras:
Una vez hemos llegado a un acuerdo y el propietario acepta tu oferta, debe constituirse un pago en forma de señal a modo de reserva de la propiedad.
Este tipo de acuerdos se formalizan por escrito en lo que se conoce como contrato de arras penitenciales. No es un compromiso definitivo, pero has de saber que si desistes de la compra por causas imputables exclusivamente a ti perderás las arras. Por ejemplo si antes del día de la firma encuentras una casa que te guste más y cambies de opinión sobre la compra de esta.
Pero si es el comprador quien se echa atrás en la operación deberá devolverte el doble del dinero que has puesto como señal. Imagina que recibe un oferta mejor, o cambia de idea y prefiere alquilar a vender.
No obstante, antes de firmar, debes revisar el contrato de compraventa.
En el contrato de compraventa deben constar todos los datos del inmueble objeto de la operación. Su ubicación, referencia catastral. Y a ser posible certificado de situación urbanística y certificado de inexistencia de infracción urbanística.
Además, en el contrato deben aparecer de forma clara los importes a los que tendrás que hacer frente, y si es obra nueva, el conocido como calendario de pagos.
Ante todo, debes ser consciente de la importancia que significa la compra de una vivienda. Y que tener un profesional a tu lado que te asesore y negocie por ti es la mejor alternativa para que en la compra de tu nueva casa, todo salga bien.
Si tienes interés en más contenido acerca del sector inmobiliario en Castellón o sobre reportajes de zonas concretas, te dejamos los siguientes enlaces:
Penyeta Roja a vista de pájaro
Gastos por la venta de mi piso en Castellón en 2021
Ventajas del tour virtual para compradores y vendedor
Actualización impositiva 2022. Valor de referencia catastral
Alquiler con opción a compra en Castellón. Conócelo. Ventajas y desventajas
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