Comprar vivienda en Castellón. ¿Contrato de reserva o contrato de arras?
Comprar una vivienda puede ser un proceso emocionante pero a la vez complejo. Especialmente cuando se trata de tomar decisiones importantes como la elección del tipo de contrato a firmar.
Comprar una vivienda puede ser un proceso emocionante pero a la vez complejo. Especialmente cuando se trata de tomar decisiones importantes como la elección del tipo de contrato a firmar.
Hay dos opciones a considerar en este sentido: el contrato de reserva y el contrato de arras.
Contenido:
Comprar una vivienda en Castellón. Contrato de reserva o contrato de arras?
Qué significa reservar un piso
De cuánto dinero estamos hablando
Contrato de reserva: ventajas y desventajas:
Qué significa la palabra “arras” en un contrato para comprar un piso
En qué se distingue un contrato de arras de uno de reserva
Contrato de arras: Ventajas y desventajas
Contrato de reserva o de arras, Cuál elegir
¿Qué significa reservar un piso?
Reservar un piso significa entregar una cantidad de dinero en concepto de garantía por la compra de la vivienda. Esta entrega suele estar condicionada a que el comprador ya tenga el dinero, ya sea propio o con un préstamo hipotecario pre concedido. La entidad financiera habrá evaluado previamente la capacidad crediticia y solvencia del comprador.
Si el comprador aún no hubiera solicitado un crédito hipotecario, lo más conveniente es incluir en el contrato de reserva una cláusula condicionada a la aprobación de la operación por parte del banco.
Se trata de un contrato de obligatorio cumplimiento, por lo que no se puede rescindir. Únicamente se puede anular si en él consta una cláusula que lo permita.
De esta manera, el propietario vendedor estará obligado a devolver la reserva en caso de que el banco no apruebe la operación. Esta cláusula se denomina cláusula suspensiva.
En el caso de que el vendedor desista de la compra por cualquier otro motivo que no sea la no concesión del crédito hipotecario, la cantidad entregada en concepto de reserva no se devolverá.
La regulación legal del contrato de reserva se basa en la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles 28/1998, reflejada en el BOE 14/07/1998.
¿De cuánto dinero estamos hablando?
Mediante el contrato de reserva, el comprador reserva la vivienda a cambio de pagar una señal -que dependerá del precio de la venta- y el vendedor se compromete a traspasar la propiedad.
El acuerdo debe ser mutuo y por eso las cantidades se mueven en un arco entre el 1% y el 5% del precio de la venta.
Contrato de reserva: ventajas y desventajas:
La finalidad que se persigue con un contrato de reserva es garantizar la venta de la vivienda.
El comprador deposita la señal y el vendedor se compromete a traspasar la propiedad. Y esa es la garantía del contrato de reserva y su principal ventaja.
Sin embargo, el contrato de reserva es de obligado cumplimiento, por lo que no se puede rescindir. Cuando se firma, ninguna de las partes se puede echar para atrás.
Veamos un par de situaciones frecuentes:
- Antes del vencimiento del contrato, el comprador se encuentra con una vivienda que le satisface más. En este caso, se enfrenta a la pérdida de lo entregado en reserva, ya que la cláusula suspensiva solo contempla la anulación en caso de que la financiación bancaria no resultase. Además, puede enfrentarse también a una indemnización al propietario por el tiempo en que la venta ha estado paralizada.
- El vendedor recibe una oferta mejor por la vivienda. En este caso, no puede aceptarla por ser el contrato de reserva de obligado cumplimiento. Si devolviera el dinero de reserva al comprador, se enfrentaría a una demanda civil que el exigiría el cumplimiento del contrato y posiblemente con una cantidad como sanción por los perjuicios causados y las costas judiciales.
En definitiva, la obligatoriedad del cumplimiento del contrato aporta la seguridad de que se llevará a término. Pero, si por el contrario, surgiera una oportunidad mejor para ambas partes antes de la firma de la compraventa en la notaría, ninguno de los dos podrían aprovecharla a no ser que llegaran a un nuevo acuerdo.
¿Qué significa la palabra “arras” en un contrato para comprar un piso?
El término «arras» se refiere a un pago hecho por el comprador con el fin de reservarse el derecho de compra del inmueble. Este pago representa una garantía por la transmisión de la propiedad.
¿En qué se distingue un contrato de arras de uno de reserva?
De manera similar al contrato de reserva, el contrato de arras se firma para garantizar la compraventa del inmueble. También aquí se entrega, por parte del comprador, una señal que irá en función del precio de la vivienda.
Pese a que lo abordaremos más adelante en profundidad, el contrato de arras más frecuente es el de arras penitenciales o de desistimiento.
Este contrato no es de obligado cumplimiento, ya que contempla en sí mismo las consecuencias del desistimiento de cualquiera de las partes:
En el contrato de arras penitenciales, si el comprador desiste de la compra porque ha encontrado otra vivienda que le gusta más o ya no quiere comprar, perderá las arras.
Por su parte, si es el vendedor quien desiste, deberá devolver el doble de las arras.
Este tipo de contrato aparece regulado en el artículo 1454 del Código Civil
Los tres tipos de arras
El código civil español establece tres tipos de arras: las arras penitenciales, las arras confirmatorias y las arras constitutivas.
Las arras penitenciales son aquellas que se entregan como garantía de cumplimiento del contrato de compraventa. En este caso, si el comprador incumple el contrato, perderá las arras. Por otro lado, si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el doble de las arras recibidas.
Las arras confirmatorias son aquellas que se entregan para confirmar el compromiso adquirido en el contrato de compraventa. En este caso, si alguna de las partes incumple el contrato, la otra parte tendrá derecho a retener las arras.
Las arras constitutivas son aquellas que tienen el efecto de transmitir la propiedad del inmueble desde el momento en que se entregan. Es decir, se convierten en el precio total o en parte de este En este caso, si el comprador incumple el contrato, perderá las arras y el vendedor tendrá derecho a retenerlas.
Es importante tener en cuenta que en cualquier caso, la entrega de arras debe estar reflejada en un contrato escrito para que tenga validez legal. Además, es recomendable que ambas partes se asesoren adecuadamente antes de firmar un contrato de arras, para asegurarse de que entienden las consecuencias y responsabilidades que conlleva.
Contrato de arras: Ventajas y desventajas
El contrato de arras está recogido en el artículo 1454 del Código Civil, por lo que otorga mayor seguridad jurídica que un contrato de reserva”.
Este contrato blinda la operación para ambas partes, ya que si la compraventa no se lleva a cabo por parte del comprador, este perderá la cantidad entregada.
En cambio, si es el vendedor el que la incumple, tendrá que devolver el doble del importe entregado.
Por otro lado, cabe destacar que el contrato de arras se puede rescindir si se paga la indemnización estipulada en el contrato, mientras que el de reserva solo se puede romper si la casuística de las cláusulas lo permite.
Contrato de reserva o de arras, ¿cuál elegir?
Como siempre, la respuesta dependerá de las circunstancias en las que el comprador se encuentre
Veamos: si el comprador no tiene la seguridad absoluta de que va a poder comprar la vivienda (por problemas en la financiación, por ejemplo) es mejor decantarse por un contrato de arras, ya que podrá rescindirlo, pero perdiendo las arras como indemnización al propietario.
En cambio, si el comprador tiene la certeza de que va a comprar el inmueble, firmar un contrato de reserva hará que el vendedor no pueda venderla a otro interesado que le ofrezca más dinero.
A modo de conclusión, en la Asesoría Inmobiliaria Housites ofrecemos el asesoramiento de quién trabaja a diario con este tipo de operaciones.
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