CUAL ES EL VALOR REAL DE MI VIVIENDA

Contenido

1.- Introducción: el valor real de mi vivienda

2.- El método de comparación

3.- Fase de estudio. Qué debo tener en cuenta para obtener el valor real de mi vivienda

4.- El ratio oferta/demanda. El plan de venta.

5.- Nuestro valorador.

1.- Introducción:

Has tomado la decisión de poner la casa en venta, ha llegado el momento.  Y aunque te puedes hacer alguna idea más o menos aproximada, para acertar de pleno antes de publicar ningún anuncio, seguro que te habrás preguntado cuál es el valor real de mi  vivienda. Veamos porqué.

Ante una situación de venta de un bien que representa una cuantía tan importante como un inmueble, es crucial determinar su valor real. No el precio que te gustaría obtener ni el dinero que necesitas para el proyecto que tengas en mente, disculpa que te lo diga tan claro.

El objetivo no es otro que determinar con la mayor exactitud posible el precio máximo del inmueble.

Lo que el mercado, los compradores, están dispuestos a pagar por comprar nuestra casa evitando que se decanten por otras viviendas parecidas. Hallar su valor real.

Date cuenta que te estoy hablando del valor real, no del emocional que conllevan las vivencias que allí hemos tenido, ni del esfuerzo que ha costado cada amortización de la hipoteca. Ese valor es incalculable.

Sin embargo, el valor real debe despojarse de emotividad para equipararse con el precio de mercado de la vivienda.

Establecer correctamente el precio de nuestra casa nos ahorrará tiempo, gestiones infructuosas, dinero de impuestos que siguen llegando. Mientras tanto, la propiedad continúa inmóvil en el mercado, y se van sumando los gastos de comunidad, garaje y mantenimiento.

Añade a estas pérdidas el factor psicológico. El desplome de unas expectativas que se desvanecen con el transcurso de semanas sin recibir llamadas de posibles interesados por no estar la vivienda al precio que debería.

2.- El método de comparación.

La forma más común para empezar a establecer el valor real de la vivienda es comparándola con el resto de los pisos o casas que están publicados en los portales inmobiliarios.

Para que la comparación sea adecuada, tienes que procurar que tu casa sea lo más parecida posible en estos factores.

Los analizaremos con más detalle en el apartado siguiente: zona, altura y orientación, estado de la vivienda, año de construcción, dimensiones, zonas comunes y calidad constructiva.

Además, hay tres aspectos importantes a tener en cuenta en los anuncios:

• El tiempo de publicación. Si la vivienda lleva más de seis meses publicada, la conclusión que debes obtener es que su precio está por encima de su valor. No deberías incluirlo en tu cálculo, o de hacerlo, tendrías que aplicar una corrección.

• El número de contactos que ha generado y demás datos estadísticos del anuncio. Si aprecias que la vivienda que quieres comparar con la tuya está teniendo mucho interés, puedes incluirla como referencia válida.

• El número de inmuebles en la misma zona. Saber si hay mucha o poca oferta nos ayudará a establecer nuestro plan de venta. Lo veremos al final.

3.- Fase de estudio ¿Qué debo tener en cuenta para obtener el valor real de mi vivienda?

3.1 Zona y servicios, altura y orientación. Coge papel y bolígrafo, por favor.

Enumera los servicios de que dispone la zona. Comercios, bancos, farmacias, colegios y zonas verdes son factores importantes a tener en cuenta. Anota también los medios de comunicación disponibles y su cercanía a tu casa. Tenerlo todo apuntado te ayudará no solo a establecer el valor real de tu vivienda, sino también a argumentar y defender su precio ante los interesados.

Las plantas altas son más valoradas, excepto en edificios sin ascensor, mientras que la orientación dependerá de cada provincia. En Castellón, al tener un clima cálido y abundante sol la mayor parte del año, se valora más la orientación noroeste que la suroeste.

Por otro lado, debes ser consciente de cómo es el vecindario actualmente y cómo está evolucionando la población para conocer si la demanda para vivir allí tiende al alza o si hay mucha más oferta de venta que de compra.

Aunque puede haber variabilidad, lo normal es que en una zona de población más envejecida encuentres habitualmente más viviendas a la venta que interesados. Mientras que un barrio joven tendrá siempre más demanda.

3.2 Cómo está tu vivienda

Desde que se entra por el portal del edificio, estamos mostrando una parte de nuestra casa. De hecho, posees un coeficiente de participación en los elementos comunes. Por lo que, aunque nuestro piso esté de ensueño, un portal descuidado influirá en el valor final de la vivienda. Tenlo en cuenta.

Por supuesto, el caso contrario también rige. Nuestra casa puede estar de origen, pero un edificio bien conservado y limpio evitará que se le reste valor.

Uno de los aspectos que más peso tendrá a la hora de establecer el valor real de tu vivienda es el mantenimiento que haya ido teniendo y el importe de las reformas.

Pero cuidado, una reforma a nuestro gusto o necesidades no implica el gusto ni las necesidades de los interesados. Tenemos que ser conscientes de ello. Pintura, suelos o azulejos muy personalizados pueden no computar al alza, más bien al contrario.

Además, debes considerar que, a efectos de una posible tasación bancaria si el interesado necesita hipoteca, la reforma no se deprecia durante los cinco primeros años. Pero a partir del quinto año tendremos que ir restando un cinco por ciento anual del importe original. Eso hará el tasador.

3.3 Más circunstancias para tener en cuenta.

Una vez que hayas efectuado el cálculo de la reforma, trata de buscar viviendas que se parezcan lo más posible a la tuya en los siguientes aspectos:

• El año de construcción

• Las dimensiones de la casa. Los metros cuadrados (toma como referencia los construidos, no los útiles) y número de habitaciones.

• La calidad constructiva y los materiales empleados

• Armarios empotrados y trastero.

• Plaza de aparcamiento.

• Ascensor.

• Las zonas comunes.

Lo más correcto sería encontrar seis inmuebles que presenten características similares al tuyo, aunque si no encuentras tantos, pero los que hay son muy parecidos, también puedes establecer una base de comparación.

Ya puedes hacer una media del precio por m². Suma todos los precios medios por m² y divídelos entre el numero de inmuebles.

Suma ahora la cuantía de la reforma aplicando la rebaja del cinco por ciento a partir del quinto año.

En caso de que tu vivienda esté de origen, debes estimar la cuantía de una reforma media, que deberás aplicar y restar el importe al precio que te resulte.

Una vez obtengas el valor resultante, establece una horquilla que abarque un precio máximo, un precio medio y un precio mínimo de venta.  Ambos extremos no deben distar entre ellos más de un 20 por ciento del valor que te haya resultado.

Por ejemplo, de 95.000 a 110.000 €

Ya solo falta el último ajuste, el ratio entre el número de viviendas en venta y la cantidad de posibles interesados.

4.- El ratio oferta/demanda. El plan de venta.

Este dato es de crucial importancia, no solo a la hora de establecer el valor real de la vivienda, sino también de cara la estrategia de venta.

Si te encuentras en un escenario en el que en tu zona hay muchas viviendas parecidas a la tuya a la venta, considéralas como competidores.

Si quieres vender antes que tu competidor, debes ajustar el precio de forma que tu casa parezca una oferta atractiva, por lo que, si has hecho bien las cuentas hasta ahora, deberás fijar la cifra entre tu precio medio y tu precio mínimo.

De otro modo, correrás el riesgo de que los interesados en comprar en tu zona se decanten por visitar antes y comprar los inmuebles que están a mejor precio. Piensa que hoy en día, con la digitalización y el mundo on-line, el comprador tiene acceso a toda la oferta disponible y disfruta de una amplia base de comparación.

Por el contrario, si en tu zona hay pocas viviendas en venta y existe demanda, podrás establecer el precio de tu vivienda en la parte alta de la horquilla, entre el precio medio y el precio máximo.

Si el ratio oferta-demanda te favorece, podrás apalancar tu posición. En caso contrario, el comprador tendrá más ventaja y deberás hacer tu oferta más atractiva que las demás para poder vender en un plazo razonable.

4.1.- Para bajar siempre hay tiempo. ¿Conviene esta estrategia?

Desafortunadamente, salir al mercado con esta postura no es acertado.

Si estableces un precio inadecuado, tu vivienda se estancará en el mercado. Y finalmente, no tendrás más remedio que bajar el precio si quieres venderla. Habrás perdido tiempo, recursos, paciencia, los costes asociados a la titularidad de la propiedad y posiblemente oportunidades por no disponer del dinero que hubieras obtenido meses antes.

Ponte en el lugar del comprador y te darás cuenta de que tú tampoco comprarías una casa que se vende por encima de su valor real.

5.- Nuestro valorador.

En Housites Servicios Inmobiliarios ponemos a tu disposición un valorador automático.

Pulsa sobre la imagen para acceder.

Como podrás entender, el resultado que arroje será una aproximación estadística en función de los precios medios en tu zona de los anuncios en portales inmobiliarios, los precios medios de venta, el ratio oferta-demanda, y el descuento medio ofrecido por los compradores.

El valorador automático no conoce el estado de tu vivienda, su orientación ni otros datos de interés. Estos han de añadirse de manera individualizada, por lo que el resultado es simplemente orientativo.

No obstante, si estás interesado en una valoración profesional y exhaustiva de tu vivienda para conocer su valor real de cara a su venta, contacta con nosotros.

Estaremos encantados de ayudarte 😊

Si quieres ampliar tu conocimiento sobre qué es y para que sirve la valoración inmobiliaria, accede a la siguiente publicación:

Valoración de inmuebles: Qué es y para qué sirve

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