VENDER MI PISO ¿POR MI CUENTA O CON AGENCIA?
1.- Vender mi piso por mi cuenta:
- Establecer el precio de salida.
- Qué ocurrirá si nos equivocamos pidiendo más de lo que determina el mercado en ese preciso momento
- La casa será invisible.
- La vivienda se enquistará en el mercado.
- El tiempo se nos echará encima.
- La tasación bancaria no saldrá.
4.- Vídeo. La importancia de las Redes Sociales. Por qué no publicar sólo en portales inmobiliarios
5.- Atender las llamadas. Los interesados.
7.- Normativa legal, documentación y contratos, trámites postventa y mucho más.
1.- Vender mi piso por mi cuenta:
Está claro que como particular puedes establecer un buen precio de salida para no malvender la casa.
Como siguiente paso, ordenar y hacer buenas fotografías con el móvil. También poner un cartel de “se vende” en la terraza o en el lugar que mejor se divise desde la calle.
Después, subir las fotos a varios portales inmobiliarios con la descripción de la vivienda y empezar a atender las llamadas. Concertar visitas con los interesados y enseñarles la casa.
A continuación, negociar bien la propuesta que me hicieran, y una vez conseguido cerrar la operación por buen precio, cuando el banco les concediera la hipoteca, ir a la notaría a escriturar la compraventa.
Parece fácil ¿verdad?
Sin embargo, la realidad no suele ajustarse a este relato. Rebobinemos y veamos los pasos con algo más de detalle desde el punto de vista del profesional del sector:
2.- Trabajar con agencia
De igual forma que las casas (y las vidas) se construyen a partir de una buena cimentación, la base de cualquier operación inmobiliaria está en el conocimiento del mercado para conseguir la mejor venta.
Después vendrán el plan de marketing, el de venta y los servicios post venta, claro, pero si el primer ladrillo lo ponemos torcido, lo que venga por encima quedará debilitado.
Establecer el precio de salida
Empecemos poniendo los cimientos. Este es, sin duda, el punto más importante, por lo que será el que trataremos en mayor profundidad.
Para hacer una buena estimación, la agencia focaliza su atención en la zona en la que está la vivienda. A partir de ahí, se analiza el precio de salida al mercado de las otras casas, que son nuestros competidores.
Se consultan también los precios de escrituración, el descuento medio por transacciones y el ratio oferta/demanda.
Con estos datos, tendremos que hacer correcciones en función de la antigüedad de la casa, su estado, la altura y orientación, el equipamiento, la calidad de las zonas comunes y/o cualquier otro aspecto reseñable que deba ser tomado en cuenta.
Además, debemos conocer la tendencia del mercado. Si los precios están estables, suben o bajan. Así podremos diseñar una buena estrategia de venta y de posterior negociación.
Para conseguir estos datos, disponemos de software específico y acceso al Colegio de Registradores de la Propiedad.
¿Qué ocurrirá si nos equivocamos pidiendo más de lo que determina el mercado en ese preciso momento?
La casa será invisible.
Simplemente no saldrá en los buscadores. Si en nuestra zona los pisos como el nuestro se están vendiendo en 150.000 € y ponemos el nuestro en 160.000 €, cuando el interesado filtre su búsqueda por precio, nuestra casa no aparecerá.
La vivienda se enquistará en el mercado.
Habremos facilitado la venta de las estaban a mejor precio y habremos perdido a los compradores, que se han decantado por otras propiedades.
El tiempo se nos echará encima.
Y tendremos que, bien hacer una rebaja sustancial del precio para poder vender, bien aceptar una oferta a la baja porque la desmotivación se ha apoderado de nosotros.
Piensa, además, que si el interesado sabe que la vivienda lleva mucho tiempo a la venta y a ti te apremia la urgencia, gozará de mayor poder en la negociación.
La tasación bancaria no saldrá.
Cuando alguien se interese por la casa a un precio que no le corresponde y vaya al banco a solicitar financiación, la tasación resultará inferior al precio de la propiedad.
Nuestro gozo en un pozo y a rebajar la casa después de varios meses de incomodidades.
3.- Buena preparación de la vivienda (home staging), reportaje fotográfico profesional y tour virtual 360º
Vamos a cambiarnos de zapatos y a ponernos en lugar del comprador. El objetivo debe ser que, entre toda la oferta existente en la zona los compradores se fijen más en nuestro piso, que nuestra casa resulte más atractiva que las demás.
Un buen asesor inmobiliario, que conoce la psicología del comprador (piensa que está tratando con ellos continuamente) sabe que ordenar y hacer fotografías con el móvil no es suficiente.
Home staging
Para lograr que la vivienda resulte atractiva se utiliza la técnica del home staging. Se trata de retirar los elementos de decoración muy personales y los muebles innecesarios, remplazándolos por elementos más modernos para despersonalizar la vivienda y dar sensación de espacio y luminosidad.
A veces, es recomendable pintar la casa. Será una inversión mínima de alta rentabilidad, que acortará el plazo de venta y restará argumentos de ofertas a la baja.
Fotografía profesional
Cuando la casa esté preparada, obtendremos su mejor partido con un reportaje fotográfico profesional que utilice material específico, identifique los mejores encuadres, altura, orientaciones y luz adecuada.
Recuerda la máxima de que no hay una segunda oportunidad para una primera impresión.
Además, debes saber que los portales inmobiliarios posicionan los pisos mejor fotografiados por delante de los que no lo están. El piso bien fotografiado se verá antes, más veces y llamará más la atención.
Tour virtual
Con el tour virtual elaborado con fotografías de 360º ofrecemos al interesado la posibilidad de desplazarse por la vivienda y explorar cada estancia en todas las direcciones y ángulos posibles desde cualquier dispositivo informático.
Al poder recorrer la vivienda mediante un recorrido virtual, se reducen las visitas innecesarias y se posibilita la reserva o incluso la venta de la propiedad sin que el interesado la visite físicamente.
Es un elemento muy interesante en tiempos de confinamiento o para vender en otras provincias o en el extranjero.
4.- Vídeo. La importancia de las Redes Sociales. Por qué NO publicar sólo en portales inmobiliarios
Según las últimas estadísticas, el usuario medio dedica cerca de dos horas y media al día navegando en sus Redes Sociales, siendo el contenido en vídeo el que mayor difusión alcanza.
Si se trata de hacer llegar el piso al mayor número de interesados, piensa que con las redes sociales llegarás también a sus amigos, familiares o compañeros de trabajo que saben que están buscando casa.
En los formatos de contenido, el vídeo se configura como el elemento idóneo para las redes sociales.
Un buen vídeo publicado en Facebook, Instagram, Youtube y todas las apariciones directas e indirectas en Google, lograrán el objetivo de optimizar el alcance y la difusión de tu casa.
Aquí te dejo algunos ejemplos:
Villa independiente con piscina
Apartamento junto a Benicassim
Piso con decoración exclusiva en Castellón
5.- Atender las llamadas. Los interesados.
Al vender como particular, no dudes que unas cuantas llamadas provendrán de agencias inmobiliarias. La venta de servicios es así. También te llamarán bastantes curiosos, y por supuesto interesados reales.
Pero ¿cómo podemos saber que la persona que nos llama para visitar nuestro piso es un curioso o está realmente interesada en comprar? ¿cómo podemos saber que además tiene capacidad de compra? ¿cómo podemos asegurarnos de que cuando vaya al banco, le aprueben la financiación para comprar nuestro piso, y no le ofrezcan las viviendas de la bolsa que posee el propio banco?
Trabajando con una agencia, nos ahorraremos cientos de llamadas incómodas y pérdidas de tiempo con visitas infructuosas.
Sabremos, además, que la agencia ya dispone de interesados en adquirir viviendas, que estos tienen capacidad de compra, y que cuando vayan al banco a por financiación, lo harán acompañados de un asesor inmobiliario que evitará que la entidad intente vender su propio producto.
6.- Negociar las propuestas.
Trata de imaginar la situación en la que un interesado te hace una propuesta muy por debajo del precio mientras destroza tu casa verbalmente: “esto hay que cambiarlo, aquí se necesita reforma, aquello es muy anticuado…” ¿sabrías cómo defender tu precio sin montar en cólera y conseguir que la venta se produzca sin apenas rebaja?
Esta es una de las situaciones que con frecuencia suelen plantear los compradores a la hora de negociar, ofertar muy a la baja poniendo infinitas pegas al piso.
¿Quién crees que podrá sostener mejor una negociación sobre la venta de una vivienda, quien lo tiene por costumbre o el propietario que necesita la venta?
Por otro lado ¿crees que con la vivienda puesta a buen precio y bien promocionada, contando con un gran número de interesados, esta situación sucedería?
Dos cuestiones para meditar…
7.- Normativa legal, documentación y contratos, trámites postventa y mucho más…
Resulta difícil entrar al detalle de cada uno de los servicios que presta una buena agencia inmobiliaria, de ahí que finalmente opte por enumerarte unas cuantas funciones más que tu asesor inmobiliario hará por ti:
Estar al día de los continuos cambios legislativos y actualizado en las tendencias del sector. Conocer, implementar y desarrollar estrategias novedosas de marketing. Asesorar financieramente al comprador. Elaborar los contratos. Las arras. Redactar un texto descriptivo adecuado y atrayente de la propiedad en las diferentes publicaciones. Cambiar las titularidades de los suministros. Presentar la plusvalía municipal. Y te aseguro que aún queda más…
8.- Tú decides
Aunque pienses que si lo haces por tu cuenta puedes ahorrarte los honorarios de un profesional, te darás cuenta que finalmente resultará más rentable contratar los servicios de una agencia inmobiliaria.
A este respecto, debes saber que como en todas las profesiones, hay quien se implica más en su desempeño y quien no lo hace tanto.
Por eso, a la hora de elegir con quien trabajar en el sector inmobiliario, acude a quien te demuestre unos buenos servicios, y no al que menos te cobre.
Es lo mismo que cuando requieres servicios de un abogado, un dentista o acudes a un restaurante.
Recuerda aquello que decía la abuela: “lo barato, al final sale caro”
No olvides que hay una gran diferencia entre poner un piso a la venta y venderlo.
Puedes obtener otras opiniones al respecto en este interesante artículo:
Es posible vender un piso sin agencia inmobiliaria?
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