La hipoteca inversa como complemento a la pensión
La Hipoteca inversa como complemento a la pensión: claves a favor y puntos en contra. Resuelve tus dudas.
Contenido:
Quién puede acceder a la hipoteca inversa
Sobre qué propiedad se solicita la hipoteca inversa
Qué tipos de hipoteca inversa existen
Cómo funciona la hipoteca inversa
Por qué los bancos limitan el dinero que van a prestar como hipoteca inversa entre un 25% y un 40%
Entonces, ¿cuánto dinero puedo obtener con la hipoteca inversa
Y si vivo más de lo que el banco ha estimado
Quién devuelve el dinero de la hipoteca inversa
Introducción:
Desde hace ya tiempo que en este país se viene poniendo en entredicho la sostenibilidad del sistema de pensiones.
De ahí que la iniciativa estatal para ir tratando de complementar una posible reducción de nuestra pensión en el futuro cercano date de diciembre del año 2007, publicándose en el BOE la Ley 41/2007, disposición adicional primera, toda la regulación relativa a la hipoteca inversa.
Para comenzar, la hipoteca inversa es un préstamo o crédito mediante hipoteca sobre el inmueble que constituye vivienda habitual y que está destinado a complementar la pensión del propietario de una vivienda, sin que este pierda ni el uso ni la titularidad de su casa.
De este modo, los propietarios de un inmueble pueden disponer de una cantidad de dinero extra, constituyendo su vivienda la garantía sobre la que se presta el dinero.
Explicado de un modo sencillo, la hipoteca inversa es un producto financiero que permite conseguir un dinero extra en caso de que la pensión no alcance para todos los gastos.
Así, el banco o la entidad que lo conceda, previa valoración/tasación de la vivienda prestará al propietario un dinero de forma mensual o en un pago único. La cuantía a entregar dependerá del valor de la propiedad y la edad de los propietarios, pero habitualmente supondrá entre el 25% y el 40% del valor del piso o casa. Más adelante explicamos el porqué.
¿Quién puede acceder a la hipoteca inversa?
La hipoteca inversa está destinada a personas mayores de 65 años, o que tengan una discapacidad superior al 33%, o personas que sin haber cumplido los 65 años se hallen en situación de dependencia grave o severa.
Además, deben ser propietarios de una vivienda de la que ya haya sido cancelada la hipoteca. Si queda algo de dinero por terminar de pagar también podría solicitarse, aunque existen diferentes soluciones dependiendo del banco o entidad a la que acudamos.
Por ejemplo, hay bancos que te exigirán que canceles la hipoteca y adelantarán la cantidad pendiente. Esa cantidad la sumarán al valor de tasación de la vivienda.
¿Sobre qué propiedad se solicita la hipoteca inversa?
En primer lugar, el producto está orientado a la vivienda habitual. No obstante, también puede solicitarse sobre una segunda residencia. Sin embargo, en este caso, la hipoteca inversa no se beneficia de la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
¿Qué tipos de hipoteca inversa existen?
Según el Banco de España en su guía de acceso a la hipoteca inversa, existen dos modalidades generales con dos subtipos cada una:
a) Con transmisión de la titularidad de la vivienda
1.- Vivienda pensión o renta vitalicia inmobiliaria
2.- Transformación de la vivienda en una renta vitalicia asegurada
B) Sin transmisión de la titularidad de la vivienda
3.- Hipoteca inversa simple
4.- Hipoteca inversa combinada con un seguro de rentas vitalicias diferidas
Recomendamos al interesado la lectura de la guía, ya que en ella se detallan las ventajas e inconvenientes de cada modalidad.
¿Cómo funciona la hipoteca inversa?
Una vez que el interesado acude al banco o entidad que ha elegido para solicitar la hipoteca inversa, la vivienda ha de ser tasada. Normalmente, la tasación suele abonarla el propietario de la vivienda.
A continuación, el banco estima la cantidad que puede ofrecer al solicitante en un pago único o en mensualidades vitalicias. Es decir, hasta que se produzca el fallecimiento de los solicitantes o beneficiarios.
Lógicamente, el dinero será prestado con un interés que es superior al de una hipoteca tradicional, entre un 3.5 y un 5%.
Cuando los solicitantes fallezcan, el importe prestado más el interés deberá ser abonado por los herederos. Este es el motivo por el que el banco suele prestar entre un 30% y un 50% del valor en el que se ha tasado la casa.
De este modo, los herederos pueden pagar la deuda de su bolsillo, vender la vivienda o incluso suscribir una nueva hipoteca para ir pagando de forma más cómoda.
¿Por qué los bancos limitan el dinero que van a prestar como hipoteca inversa entre un 25% y un 40%?
En realidad, lo que al banco le interesa es que los herederos puedan hacer frente a la deuda contraída, capital prestado más intereses.
Lo que no le interesa al banco, es que la deuda contraída por la hipoteca inversa sea demasiado elevada, de forma que los herederos no puedan hacerle frente, renuncien a la herencia y el banco tenga que quedarse con la propiedad y sacarla al mercado.
Esto es debido a la experiencia de la anterior burbuja inmobiliaria. Los bancos se quedaron con mucho activo inmobiliario que costó mucho vender, y en muchas ocasiones sin cubrir el dinero que habían prestado.
Entonces, ¿cuánto dinero puedo obtener con la hipoteca inversa?
La cantidad a percibir siempre dependerá del valor de la tasación de la vivienda y de la edad del perceptor. No será lo mismo solicitarla a los 65 años que a los 75. Ese porcentaje de dinero que el banco te va a prestar será menor cada año si hay muchos años por delante.
Vamos a ver un ejemplo práctico: supongamos que el banco tasa la vivienda en 150.00 €. Tras efectuar los cálculos, el banco estima que puede prestar un 30%, es decir 45.000 €.
A su vez, el banco estima que tu esperanza de vida es hasta los 85 años.
Entonces, si tienes 65 años, habrá que dividir los 45.000 € entre 20 años, que son 240 meses: 45.000/240= 187,5 € al mes
Por otro lado, si tienes 75 años, habrá que dividir los 45.000 € entre 10 años, que son 120 meses:
45.000/120= 375 € al mes
¿Y si vivo más de lo que el banco ha estimado?
El banco, con toda lógica, ya ha previsto esta situación. Para cubrir esos años en los que el solicitante sobrevive a la edad calculada en la operación, el banco te ofrece contratar un seguro de rentas vitalicio.
Este seguro habrá de abonarse en su totalidad al principio del contrato de la hipoteca inversa, y aunque es una solución, no suelen ser precisamente barato.
¿Quién devuelve el dinero de la hipoteca inversa?
Al fallecer el beneficiario de la hipoteca inversa, los herederos tienen diferentes opciones para devolver el dinero.
Si tienen capital suficiente, pueden devolver al banco el dinero prestado más los intereses. También podrían vender la vivienda para hacer frente a la deuda. O por último, pueden suscribir un nueva hipoteca para ir pagando la deuda en las mensualidades que se acuerden.
La última solución podría ser plantear al banco que se quedara con la vivienda, pero no suele ser la vía que el banco acepte debido a lo que ya hemos comentado con anterioridad
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