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Puedo vender mi piso por mi cuenta?

¿Puedo vender mi piso por mi cuenta?

¿Puedo vender mi piso por mi cuenta?

Vender mi piso por mi cuenta

¿Puedo vender el piso por mi cuenta?

1.- El principio del que todos partimos: el precio. Cuestiones que considerar.

2.- El anuncio:

3.- Las visitas:

4.- La negociación:

5.- La financiación:

6.- Los contratos y el régimen legal. Documentación, IBI, comunidad de vecinos, certificados

Como en cualquier proceso en el que pongamos interés, en la venta de un piso también lo puedes vender por tu cuenta.

Sin embargo, lo que a primera vista pudiera parecer sencillo y que haciéndolo por nosotros mismos nos pudiera ahorrar los honorarios de un profesional inmobiliario, ni es tan simple, ni nos va a producir tal ahorro.

Más bien al contrario: una gestión deficiente en la venta de un piso nos conducirá a perder dinero, tiempo y energía. A lo largo de esta entrada veremos el porqué.

1.- El principio del que todos partimos: el precio. Cuestiones que considerar.

Cuestiones a considerar en la venta de mi piso

Si lo que vamos a poner en venta es lo más valioso que vamos a tener en nuestra vida, lo más sensato antes de fijar un precio sería plantearnos una serie de cuestiones:

Es el precio lo más importante? O lo es más una necesidad que tengamos que cubrir de forma rápida? Hay alguna oportunidad de inversión que podamos perder si no vendemos a tiempo? Ponemos el precio que queremos obtener o el precio de mercado?

Y cómo obtenemos el precio de mercado? Tomamos como referencia los precios de otros pisos similares? Hay más factores a tener en cuenta?

Veamos algunas respuestas a estas preguntas con un ejemplo:

Tras haber consultado los portales inmobiliarios hemos visto que por nuestra zona los pisos similares al nuestro se están vendiendo entre 90.000 y 130.000 €. Hay una diferencia de 40.000 €. ¿Cómo sabemos si empezar por 130.000, por más o por menos?

Ahí es donde los servicios de un profesional inmobiliario empiezan a ser de valor. Porque no solamente deben tenerse en cuenta los precios que aparecen en los portales.

Debe también valorarse el tiempo que lleva cada anuncio puesto. Si el piso de 130.000 € lleva ocho meses a la venta, está claro que no es una referencia válida para fijar el precio del nuestro.

También deben tenerse en cuenta los precios de escrituración. Es decir, una cosa es el precio que aparece en el anuncio, y otra, el que se termina firmando en la notaría.

Para acceder a esos datos, el profesional inmobiliario cuenta con acceso a herramientas informáticas específicas en las que aparece el tiempo de venta en el mercado, la evolución del precio por metro cuadrado, la ratio oferta/demanda de la zona y los descuentos medios ofrecidos por los compradores.

Además, los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados tienen acceso al Colegio de Registradores de la Propiedad, donde se registran los precios de escrituración.

Con esos datos, y conociendo los inherentes al piso -estado, año de construcción, altura, orientación y cuantía de las reformas entre otros- se puede hacer una valoración más precisa y con los argumentos suficientes para defender el precio que arroje el análisis.

Aunque puedo vender el piso por mi cuenta, 40.000 € de diferencia es mucho dinero como para desestimar el servicio de un profesional ¿verdad?

2.- El anuncio:

Fotografiando mi piso

Supongamos que ya hemos decidido el precio. Ahora vamos a publicar. Cómo lo hacemos? Dónde lo hacemos? En portales inmobiliarios? En uno, dos, o en todos los que podamos? Las redes sociales también? Algún sitio más donde haya compradores interesados?

Empezamos con las fotos: hemos hecho las fotos de la mejor forma que hemos sabido y que nos han permitido los medios que teníamos a nuestro alcance.

Queremos vender el piso por nuestra cuenta, pero, están las fotos efectuadas con la iluminación, nitidez y ángulos correctos?  Han sido fotografiadas todas las estancias y además los detalles importantes? Se ha fotografiado el exterior?

Sabes que los portales inmobiliarios posicionan los pisos en función de la calidad de las fotografías, el texto y los vídeos? Conocías que los anuncios gratuitos se pierden en las últimas páginas de los portales?

Observas que los compradores no suelen pasar más allá de cuarta o quinta página de cada portal inmobiliario?

Nuevamente, los servicios de un profesional inmobiliario nos proporcionarán una fotografía profesional, que posicionarán tu piso por delante de la mayoría. Así, tu vivienda se verá más y tendrá más oportunidades de venta.

Pero no es solo la fotografía profesional. Hay más herramientas de marketing que una buena agencia inmobiliaria pone a tu disposición. El vídeo y el tour virtual 360º son elementos claves en la venta de una vivienda en estos tiempos en los que los compradores tienen todas las viviendas a su alcance a golpe de móvil.

Y aún queda más: el texto, la descripción, los servicios de la zona, el plano…  

3.- Las visitas:

Visitas al piso que puedo vende por mi cuenta

Como hemos decidido vender el piso por nuestra cuenta, también nos vamos a ocupar de atender por teléfono a los interesados y programar las visitas.

No se trata solo de atender el teléfono a cualquier hora, o de devolver llamadas perdidas, o de ir llevando anotaciones con los nombres de las personas que nos han llamado.

Cómo sabemos que la persona que nos llama quiere comprar o está solo curioseando? Sabremos si tiene capacidad de compra, si dispone del dinero suficiente? Podremos conciliar nuestra vida personal y laboral con las visitas?

Precisamente, uno de los aspectos esenciales del profesional inmobiliario es que además de los nuevos interesados que pudieran aparecer tras la publicación del anuncio, cuenta con una cartera de compradores en su base de datos.

Lo que es más importante: son compradores que ya han pasado una serie de filtros, de los que se sabe el tipo de vivienda que les gusta y necesitan, y que además de estar completamente identificados, disponen de capacidad económica para afrontar la compra.

Te imaginas la frustración que aparece después de varias visitas en las que hemos renunciado a nuestro tiempo, limpiado el piso, abierto la casa a unos extraños y como respuesta recibimos que no es lo que buscaban o que como mucho pueden pagar la mitad de lo que pedimos?

4.- La negociación:

Negociando el precio de mi piso

Parece que ya hay una persona interesada en nuestra vivienda. Parece que estamos a punto de alcanzar el éxito de haber vendido el piso por nuestra cuenta.

Pero el interesado nos hace una oferta muy a la baja. Conocemos las técnicas de negociación?

Sabemos, por ejemplo, que si partimos del precio de su oferta en vez de empezar la negociación a partir del precio de nuestra vivienda, ese será el punto de anclaje de la negociación?

Un buen profesional inmobiliario tiene experiencia en llegar a buenos acuerdos entre ambas partes, que ambos queden satisfechos. No puede ser de otra manera, porque es su trabajo la intermediación inmobiliaria.

Cuánto dinero podemos perder en una mala negociación? Y el que dejamos de ganar por tratar de ahorrarnos los honorarios de un profesional? Merece la pena perder 10.000 € en una negociación por no contratar un profesional que nos cobrará tres o cuatro mil euros?

5.- La financiación:

Buscando financiación para comprar el piso

Llega el momento del acuerdo. Cerramos el precio. Ya he vendido el piso por mi cuenta.

El interesado acude al banco a solicitar un préstamo hipotecario. Qué situaciones podemos encontrar?

Veamos una que se da con cierta frecuencia. En el banco le dicen al interesado que solo le pueden conceder un 80% del precio de la vivienda, a sabiendas que con ese dinero no cubre la compra. Pero que si se decanta por una de las que tiene el banco por desahucios le financian el 100%. La operación se ha perdido y vuelta a las visitas.

Una agencia inmobiliaria de garantía dispone de asesor financiero que negocia en nombre del interesado con diferentes entidades a fin de que lo anterior no suceda.

Una segunda situación que también se da con mucha frecuencia. Tras acudir el interesado al banco y solicitar la hipoteca, el banco envía un tasador al piso. Resultado: la tasación no llega para cubrir el 80% del precio de la vivienda por que el piso está sobrevalorado. La operación se frustra. Vuelta a empezar.

De ahí, la importancia de los servicios de un profesional que filtre bien a los interesados para evitar pérdidas innecesarias de tiempo, operaciones fallidas, y frustraciones y enfados por que el piso no se vende.

6.- Los contratos y el régimen legal. Documentación, IBI, comunidad de vecinos, certificados

Documentación de mi piso

Estamos de suerte y por fin nos llega una persona con capacidad económica y que quiere reservar el piso. ¿Conocemos los diferentes tipos de señales y arras que existen y sus implicaciones legales?

Podremos redactar un contrato de compra venta de forma que guarde todas las observancias legales para que no exista ningún tipo de incumplimiento?

Respecto de un piso de VPO hay que obtener un certificado de precio máximo por el que se puede vender el piso? Y un certificado de tanteo y retracto por si la Consellería de Vivienda de la Generalitat Valenciana prefiere destinarlo nuevamente a vivienda protegida en lugar de que lo puedas vender a un particular?

Aunque no te lo parezca, los aspectos aquí expuestos no resumen el trabajo del profesional inmobiliario.

Hay muchas más labores y técnicas a desarrollar. Por ejemplo, un home staging para incrementar el atractivo y el valor del piso.

O unos canales de difusión adecuados como pueden ser las redes sociales Facebook e Instagram entre otras.

Incluso técnicas de producción audiovisual, con el material y los conocimientos adecuados para elaborar vídeos atractivos de tu piso y publicarlos en YouTube, lo que nos ayudará a posicionar el piso en Google.

Está claro que puedo vender mi piso por mi cuenta. También puedo arrancarme una muela en casa en lugar de ir al dentista o arreglar el coche en vez de acudir al taller. Pero finalmente, en el corto y medio plazo, terminaremos perdiendo tiempo, salud y dinero.

Si te interesa documentarte aún más sobre la importancia de acudir a un profesional inmobiliario para vender tu piso te recomendamos que consultes el siguiente link:

Por qué no vender una vivienda de particular a particular?

Otros aspectos y noticias importantes, si estás pensando en poner un inmueble a la venta:

Los cuatro errores que debes evitar al vender tu piso o casa en Castellón

El vídeo inmobiliario: herramienta indispensable para vender tu piso o casa en Castellón

La importancia del home staging en la venta de un piso en Castellón

Open House Inmobilario: todo los que necesitas saber

Vender un piso en una sola visita. Es posible?

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