Vender o alquilar en 2022
¿Qué es más rentable en 2022, vender o alquilar? Ventajas y desventajas
Tengo una vivienda que no está habitada y no se si venderla o alquilarla.
Contenido
2.- Dónde está tu inmueble? Cómo está el mercado de alquiler y venta en esa zona?
3.- Cálculo de la rentabilidad:
4.- Ventajas y desventajas del alquiler:
Si te estás cuestionando la cuestión de la rentabilidad entre vender o alquilar, posiblemente no estés en la necesidad de vender. Ahora bien, no tener necesidad en la venta de un inmueble no implica que con la venta y una nueva inversión puedas obtener unas rentabilidades aún mayores sin apenas riesgo.
A partir de aquí, veremos qué circunstancias pueden hacer que nos decantemos por las opciones que se nos plantean.
1.- ¿Cómo están tus cuentas?
Sin embargo, antes de entrar en el análisis de las ventajas o desventajas, lo que más pesará en la toma de esta decisión será cada situación personal. Más claro, lo saneadas que estén tus cuentas.
- Si necesitas liquidez, lo más aconsejable será que pongas la vivienda en venta. Para ello, asesórate sobre cómo está el mercado en la zona donde se ubica la vivienda. En caso de que la demanda no esté alta, fija un buen precio de salida y evita que el piso se enquiste y no lleguen compradores por estar caro.
Por el contrario, si la zona es muy activa puedes permitirte salir en una posición más alta, pero con un horizonte de correcciones cada cuatro semanas si ves que tu inmueble no despierta interés.
- Si no tienes necesidad de vender debes considerar otras variables, donde la más importante pueda ser la rentabilidad, pero sin dejar de analizar los factores que durante esta entrada trataremos de exponer.
- Ten también en cuenta tu patrimonio inmobiliario y el gasto impositivo que de él se deriva. No es lo mismo estar en posesión de una vivienda que de cuatro o cinco.
2.- ¿Dónde está tu inmueble? ¿Cómo está el mercado de alquiler y venta en esa zona?
En primer lugar, debes conocer la ratio oferta/demanda en la compraventa de los inmuebles de características similares al tuyo en la zona en la que se encuentre.
Además, aunque el mercado esté activo, también es importante estar al tanto de la tendencia de los precios.
Un contexto en el que la demanda supere a la oferta siempre será un mercado alcista, por lo que será siempre más acertado mantener un bien que se está revalorizando y alquilarlo. Eso sí, siempre sin perder de vista el rumbo del mercado.
En segundo lugar, si hay carencia de alquileres puedes obtener una rentabilidad algo más alta. Pero de nuevo, sin perder de vista el mercado de compraventa, por si entra en senda bajista y empiezan a multiplicarse las propiedades en venta o alquiler.
En tercer lugar, si el inmueble está ubicado en zona vacacional, debes abrir la mente a otros tipos de negocio (si aún no lo has hecho) como el alquiler vacacional y plataformas del estilo de Airbnb y similares
En ese caso, plantéate hacer números de forma algo más concienzuda para saber si te saldrá más rentable vender o alquilar.
3.- Cálculo de la rentabilidad:
Para que un alquiler sea rentable, debe arrojar un rendimiento por encima del 4-5% en zonas urbanas como Castellón y por encima del 8-10% en Benicasim u Oropesa.
Con más precisión: sólo alquilaremos donde el rendimiento represente un valor superior al 5% (o el 8-10%) respecto del potencial de venta del piso.
Veamos cómo se calcula:
- Alquiler
Ingresos: mensual/600 € anual/7.200€
Gastos: IBI, IRPF y mantenimiento: 1.500€
Rentabilidad neta: 7.200-1.500= 5.700 €
- Venta
Precio de venta del inmueble = 130.000 €
Gastos asociados (10%): Plusvalía, IRPF, notaría, agencia: 10.000 €
Dinero obtenido: 120.000 €
- Rentabilidad alquiler: 5.700/120.000 x 100= 4,75%
En este ejemplo hemos puesto unos datos que se asemejan bastante a los reales en Castellón capital para un piso medio. Observamos que, si no hay necesidad de venta, obtenemos una rentabilidad del 4,75%.
Aunque no es muy elevada, sigue siendo superior a la mayoría de los productos bancarios y/o financieros y conservamos la propiedad.
Si la rentabilidad obtenida fuera inferior a un 4-4,5%, los riesgos asociados al alquiler que veremos a continuación nos llevarían a adoptar la decisión de vender.
4.- Ventajas y desventajas del alquiler:
Partiendo de tu perfil personal, si lo que buscas es una rentabilidad que se mantenga en el tiempo y seguir conservando la propiedad, alquilar es la mejor opción.
Continuando con el caso del ejemplo, 5.700 €/año x 10 años= 57.000 €
Si este dinero es además invertido en un producto financiero de medio o largo plazo, el efecto del interés compuesto nos puede asegurar la universidad de nuestros hijos o un complemento muy jugoso a nuestra pensión de jubilación. Además, seguiremos conservando la propiedad.
Sin embargo, no todos son cantos de sirena.
- Según lo dispuesto en el art 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
“La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años. O de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”
Es decir, que en caso de que tu situación cambie y necesites vender, si el arrendador (inquilino) quiere prorrogar hasta 5 años el arrendamiento, no podrás hacerlo.
- Según lo dispuesto por el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes
Art. 1 “Suspensión durante el estado de alarma del procedimiento de desahucio y lanzamiento arrendaticios en el caso de personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional”
En este caso, si el arrendador se transforma en persona vulnerable, tampoco puedes recuperar la posesión de la vivienda.
Según el Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030, para saber si te encuentras en situación de vulnerabilidad debes cumplir con los siguientes requisitos:
Haber pasado a estar en una situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, haber sufrido una pérdida sustancial de ingresos o una caída en la facturación de al menos el 40%
Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere estos umbrales (en el mes anterior a la solicitud de la moratoria):
Umbral mínimo unidad familiar: 1613,52 €
Consulta el enlace anterior para resto de umbrales.
1.- Junto con lo anterior, debes además tener en cuenta los gastos derivados de IBI y la tributación de IRPF.
2.- O que el inquilino no pague o cause desperfectos. Respecto de lo primero, puedes contratar un seguro de impagos que responderá por el inquilino. Pero debes descontarlo de los beneficios, claro.
3.- O incluso que haya meses en que no tengas la vivienda alquilada, y por tanto, no generes ingresos.
Conclusión
Tras esta entrada, habrás observado que ambas opciones, vender o alquilar, tienen sus ventajas y sus desventajas. Y que lo que más debe pesar a la hora de tomar la decisión será tu situación personal.
Consulta siempre con expertos o asesores que conozcan el mercado inmobiliario de la zona en la que esté ubicado tu inmueble. Y que ayuden a encontrar soluciones prácticas a cada inconveniente que pueda surgir.
En caso de que te decidas por el alquiler, nuestra agencia realiza un filtro bastante extensivo en la selección de los inquilinos, así que nos ponemos a tu disposición.
Por otra parte, si tienes intención de venta, consulta aquí para saber cómo puedes obtener el mejor precio por tu vivienda.
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